กฏหมายผังเมืองรวมกรุงเทพฯ แต่ละสีมีความหมายและความสำคัญอย่างไร Laws of Land Use Plan in Thailand

เคยไหมครับ? นั่งรถชมวิวกรุงเทพฯเล่น ๆ ผ่านถนนที่ตัดผ่านพื้นที่ภายในเมือง ผ่านโซนที่เต็มไปด้วยตึกสูงมากมาย โซนที่แทบไม่มีตึกสูงเลย หรือโซนที่มีแต่ชุมชนหนาแน่น โดยที่เราอาจไม่ทันสังเกตว่าทำไมจึงเป็นแบบนั้น

สาเหตุที่ในพื้นที่บางพื้นที่มีอาคารประเภทเดียวกันกระจุกตัวอยู่ใกล้กัน เป็นเพราะเรามีการแบ่งพื้นที่ของเมืองออกเป็นโซน ๆ เพื่อรองรับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของกรุงเทพฯ ซึ่งสะท้อนผ่านการแบ่งพื้นที่ในผังเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงประเภทที่ดินเป็นจำนวนมากนั่นเองครับ วันนี้ Wazzadu.com จะพาไปรู้จักกับผังเมืองรวมกรุงเทพฯว่าคืออะไร สำคัญอย่างไร และแต่ละสีมีความหมายอย่างไรกับครับ

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร คืออะไร?

ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ คือ เอกสารทางกฎหมายด้านการวางผังเมือง เพื่อใช้กำหนด ทิศทางการใช้ประโยชน์ที่ดินและการพัฒนาเมืองของกรุงเทพมหานครอย่างเป็นระบบ โดยออกตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 โดยฉบับปัจจุบันที่บังคับใช้อยู่ตอนนี้คือผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3) และฉบับใหม่ที่กำลังจัดทำอยู่หลังจากการรับฟังความเห็นของสาธารณชนแล้ว คือร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) คาดว่าจะแล้วเสร็จและประกาศใช้ในปี พ.ศ. 2570

เหตุผลหลักของการแบ่งสี

การ “แบ่งสี” ในผังเมืองรวมกรุงเทพฯ มีเหตุผลสำคัญเพื่อกำหนดทิศทางการใช้ที่ดิน ให้เหมาะสมกับศักยภาพและลดผลกระทบต่อชุมชน สิ่งแวดล้อม โดยมีจุดประสงค์ ดังนี้

จัดระเบียบการใช้ที่ดิน
๐ เพื่อป้องกันผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น หากมีการใช้ที่ดินที่ต่างกันและอยู่ใกล้กันมากเกินไป เช่น โรงงานอุตสาหกรรมใกล้กับแหล่งชุมชน เป็นต้น

ส่งเสริมการใช้ประโยชน์สูงสุด

๐ จัดพื้นที่ให้สอดคล้องกับศักยภาพ เช่น

• ย่านที่มีระบบขนส่งสาธารณะเข้าถึง เหมาะกับการเป็นย่านพาณิชยกรรมและธุรกิจ
• พื้นที่ชานเมือง เหมาะกับที่อยู่อาศัยหรือการเกษตร

ลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ

๐ โรงงานและอุตสาหกรรมจะถูกกำหนดให้อยู่ห่างจากเขตชุมชน เพื่อป้องกันผลกระทบด้านมลพิษซึ่งจะส่งผลต่อสุขภาพ

๐ วางแผนกำหนดพื้นที่สีเขียว เพื่อรักษาสมดุลระบบนิเวศและเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตคนเมือง

เพิ่มประสิทธิภาพการคมนาคมและสาธารณูปโภค

๐ ช่วยให้รัฐสามารถวางแผนโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนน ไฟฟ้า น้ำประปา ได้ตรงจุด ลดความแออัดและการจราจรติดขัด

สร้างเสถียรภาพด้านเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์

๐ การกำหนดการใช้ที่ดินชัดเจนเป็นปัจจัยที่ทำให้นักลงทุนรวมถึงประชาชนวางแผนการพัฒนาได้อย่างมั่นใจ

๐ สีผังเมืองสามารถกำหนดศักยภาพในการพัฒนาที่ดิน โครงการที่มีมูลค่าสูง เช่น อาคารสูง ศูนย์การค้า หรือคอนโดมิเนียม อนุญาตให้สร้างได้ในโซนที่กำหนดเท่านั้น ทำให้ราคาที่ดินสูงกว่าโซนที่ถูกจำกัดการพัฒนา เช่น พื้นที่เกษตรกรรม

รู้ความหมายของผังสีเมืองสำคัญอย่างไร?

๐ เลือกที่อยู่อาศัยได้เหมาะสมกับสภาพแวดล้อม

๐ ลดความเสี่ยงในการซื้อที่ดิน ซื้อบ้าน แล้วพบว่าอยู่ใกล้โรงงานหรือพื้นที่ที่สร้างความรบกวน

๐ วางแผนลงทุนได้ถูกต้องตามกฎหมาย

๐ รู้ว่าพื้นที่ใดทำธุรกิจอะไรได้บ้าง เช่น เขตพาณิชยกรรม, เขตเกษตรกรรมฯ

๐ ช่วยประเมินศักยภาพมูลค่าที่ดิน เพราะสีผังเมืองมีผลต่อราคาซื้อขาย

๐ เข้าใจว่าทำไมพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่อนุรักษ์จึงไม่สามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้

๐ ช่วยประชาชนมีส่วนร่วมในการปกป้องพื้นที่สาธารณะและพื้นที่ธรรมชาติ

๐ รู้ทิศทางการเติบโต เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่, พื้นที่โครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ เป็นต้น

๐ ลดปัญหาการจราจรแออัดและการใช้ที่ดินไม่เหมาะสม

ความหมายแต่ละสี

ผังเมืองสีเหลือง (รหัส ย.1-ย.4) = ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย

เป็นพื้นที่ที่ส่งเสริมให้เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยเป็นหลัก มีความหนาแน่นของประชากรและอาคารไม่สูงมากนัก ใช้ประโยชน์ในการส่งเสริม สนับสนุน พัฒนาสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัย รองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองให้มีสภาพแวดล้อมที่ดีและการให้บริการขนส่งมวลชน

ประเภทอาคารที่สร้างได้ : บ้านเดี่ยว, อาคารชุด, สถานศึกษา, สถานพยาบาลขนาดเล็ก, สถานสงเคราะห์รับเลี้ยงเด็ก / คนชรา / ผู้พิการ / สัตว์ รวมถึงอาคารพาณิชย์ สำนักงาน ตลาด และโรงแรม

ข้อจำกัดที่ควรรู้ : ข้อกำหนดการจำกัดความสูงของอาคารและขนาดพื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน (FAR) และอาจมีจำกัดประเภทกิจการบางอย่างที่ไม่สอดคล้องกับการอยู่อาศัย เช่น โรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ เป็นต้น

ผังเมืองสีส้ม (รหัส ย.5-ย.7) = ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

เป็นพื้นที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นของประชากรและอาคารสูงกว่าสีเหลือง เน้นการรองรับการอยู่อาศัยและการขยายตัวของที่อยู่อาศัยที่ติดกับเขตเมืองชั้นใน ศูนย์ชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม และการให้บริการขนส่งมวลชน มักเป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชน หรืออยู่ใกล้แหล่งงาน

ประเภทอาคารที่สร้างได้ : เหมือนกับสีเหลืองทุกประการ จะแตกต่างเพียงเล็กน้อย คือไม่สามารถสร้างสถานสงเคราะห์สำหรับเลี้ยงสัตว์ได้ เพราะเสียงของสัตว์จะรบกวนเขตชุมชน สามารถสร้างคอนโดที่มีความสูงและขนาดใหญ่ขึ้นได้ รวมถึงอาคารสำนักงานขนาดเล็กถึงกลาง และโรงแรมขนาดเล็ก
ข้อจำกัดที่ควรรู้ : ยังคงมีการควบคุมความสูงและ FAR แต่จะผ่อนปรนกว่าสีเหลือง

ผังเมืองสีน้ำตาล (รหัส ย.8-ย.10) = ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง

เป็นพื้นที่ที่รองรับการอยู่อาศัยแบบหนาแน่นสูง เขตเมืองชั้นในใจกลางเมืองกรุงเทพฯหรือย่านธุรกิจ ทำให้ที่ดินที่มีมูลค่าสูง เน้นรองรับการอยู่อาศัยและการให้บริการของขนส่งมวลชน รวมถึงเขตรอยต่อเมืองชั้นในกับย่านธุรกิจ ทำให้ผังสีน้ำตาลอนุญาตให้มีการใช้การใช้ประโยชน์ที่ดิน ได้ไม่เกิน 10% ของพื้นที่ เช่น โรงงาน หรือ สถานประกอบการต่าง ๆ

ประเภทอาคารที่สร้างได้ : คอนโดมิเนียมขนาดใหญ่และอาคารสูง, อพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่, อาคารสำนักงาน, โรงแรม, ห้างสรรพสินค้าขนาดเล็กถึงกลาง

ข้อจำกัดที่ควรรู้ : FAR และความสูงอาคารจะสูงกว่าสีส้ม เพื่อให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างเต็มที่

ผังเมืองสีแดง (รหัส พ.1-พ.5) = ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม

พื้นที่พาณิชยกรรม ค้าขาย และการท่องเที่ยว ตั้งแต่ระดับชุมชน จนถึงระดับภูมิภาค โดยผังเมืองสีแดงจะมีการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า การบริการ และการท่องเที่ยว เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับประชาชน รวมถึงการสร้างที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ และสถานที่ราชการ

ประเภทอาคารที่สร้างได้ : จำพวกอาคารสำนักงานขนาดใหญ่, ศูนย์การค้า, ห้างสรรพสินค้า, โรงแรมขนาดใหญ่, สถานบริการ, ตลาด, คอนโด High rise
ข้อจำกัดที่ควรรู้ : มักได้ขนาดพื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน (FAR) และความสูงอาคารที่สูงที่สุด แต่ก็อาจมีข้อจำกัดที่ควรรู้เรื่องประเภทกิจการบางอย่างที่ไม่เหมาะสม เช่น  โรงงานอุตสาหกรรม, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง, ปศุสัตว์, สุสาน, สถานีขนส่ง, และสถานที่กำจัดขยะและสิ่งปฏิกูล เพราะอาจจะเกิดความเสี่ยงที่เป็นอันตรายต่อการอยู่อาศัยและปัญหาสุขภาพของผู้คนในชุมชน

ผังเมืองสีน้ำตาลอ่อน (รหัส ศ.1-ศ.2) = ที่ดินประเภทเขตอนุรักษ์วัฒนธรรม

เขตพื้นที่กรุงเทพชั้นในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ เป็นผังสีที่มุ่งเน้นการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อการอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมของไทย ด้านพาณิชยกรรม การท่องเที่ยวในเขตอนุรักษ์ สถานที่ราชการ และสาธารณูปโภคที่สำคัญ

ประเภทอาคารที่สร้างได้ : การใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่สีน้ำตาลอ่อนจะเน้นกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวและการพาณิชย์ ที่สอดคล้องกับการอนุรักษ์วัฒนธรรม
ข้อจำกัดที่ควรรู้ : ไม่สามารถสร้างหอพักได้ สามารถสร้างโรงแรมได้เท่านั้น โดยที่อาคารต้องไม่สูงหรือใหญ่เกินไป

ผังเมืองสีม่วง (รหัส อ.1 – อ.2) = ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า

อ.1 เน้นประเภทอุตสาหกรรมการผลิต ที่มีการปล่อยมลพิษน้อย 

อ.2 เน้นประเภทนิคมอุตสาหกรรม เพื่อการผลิตและส่งออก

โซนนี้จึงถูกจัดไว้สำหรับโรงงานอุตสาหกรรม โรงงาน และคลังสินค้าโดยเฉพาะ ทำให้สามารถสร้างโรงงาน สร้างโกดังได้ตลอดทุกพื้นที่โดยไม่มีข้อแม้ใด ๆ ทั้งสิ้น อีกทั้งสามารถสร้างที่อยู่อาศัย เช่น บ้าน หอพัก คอนโดขนาดเล็ก และร้านค้า นอกจากนี้พื้นที่มีสีม่วงยังมีการสนับสนุนประเภทย่อยด้วย เช่น โรงแรม สุสาน โรงพยาบาล และสถาบันการศึกษา

ประเภทอาคารที่สร้างได้ : โรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งอาจมีการแบ่งโซนย่อยตามประเภทอุตสาหกรรม เช่น อุตสาหกรรมเบา, อุตสาหกรรมที่ไม่ก่อมลพิษ หรืออุตสาหกรรมทั่วไป, คลังสินค้า, ศูนย์กระจายสินค้า, ที่อยู่อาศัย
ข้อจำกัดที่ควรรู้ : โดยทั่วไปจะห้ามสร้างที่อยู่อาศัย ยกเว้นที่พักคนงานในบางกรณี รวมถึงมีข้อกำหนดเข้มงวดเรื่องการจัดการสิ่งแวดล้อมและมลพิษ ไม่สามารถสร้างอาคารสูงกับคอนโดขนาดใหญ่ได้ เว้นแต่อาคารจะเป็นส่วนหนึ่งของโรงงาน การใช้ที่ดินเพื่อประกอบกิจการอื่น ต้องไม่เกิน 10% ของพื้นที่

ผังเมืองสีม่วงอ่อน (รหัส อ.3) = ที่ดินสำหรับคลังสินค้าโดยเฉพาะ

มีการใช้ประโยชน์ที่ดิน เกี่ยวกับการบรรจุสินค้า การประกอบชิ้นส่วนต่าง ๆ โดยไม่มีการผลิต ทำให้ไม่มีผลพิษที่กระทบต่อสิ่งแวดล้อมและไม่มีเสียงรบกวนต่อชุมชน ที่สำคัญพื้นที่สีม่วงอ่อนคล้ายกับพื้นที่สีม่วงด้วย

ประเภทอาคารที่สร้างได้ : เน้นการเป็นคลังสินค้า, การเก็บและขนถ่ายสินค้า
ข้อจำกัดที่ควรรู้ : การใช้ประโยชน์อื่นๆ ต้องไม่เกิน 20% ของประเภทที่ดินนี้ และไม่มีการผลิตเกิดขึ้นในพื้นที่สีม่วงอ่อน

ผังเมืองสีขาว-ลายเส้นทแยงเขียว (รหัส ก.1 – ก.3) = ที่ดินประเภทการอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม

เป็นผังสีที่มีพื้นที่มากที่สุดในประเทศไทย สำคัญอย่างยิ่งในการอนุรักษ์พื้นที่เกษตรกรรมหรือรักษาเอกลักษณ์และสภาพแวดล้อมของชนบท มักมีข้อกำหนดที่เข้มงวดมาก ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย สถานที่ราชการ โรงพยาบาล

ประเภทอาคารที่สร้างได้ : การทำเกษตรกรรมเป็นหลัก อาจอนุญาตให้มีที่อยู่อาศัยได้บ้างแต่มีข้อจำกัดที่ควรรู้เรื่องขนาดและรูปแบบสูง
ข้อจำกัดที่ควรรู้ : การพัฒนาใด ๆ ต้องไม่กระทบต่อวัตถุประสงค์การอนุรักษ์อย่างเด็ดขาด ห้ามสร้างโรงงาน หรืออาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ อีกทั้งการใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับกิจการอื่น สามารถใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 5 และร้อยละ 10 ของพื้นที่ดิน

ผังเมืองสีเขียว (รหัส ก.4 – ก.5) = ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม

พื้นที่สีเขียวถูกจัดให้เป็นพื้นที่สำหรับทำการเกษตร หรือเป็นพื้นที่ชนบทที่ต้องการส่งเสริมและอนุรักษ์ลักษณะพื้นที่ทางธรรมชาติไว้ สามารถแบ่งที่ดินให้เป็นแปลงเล็กที่สุดขนาด 100 ตารางวา เพื่อสร้างที่อยู่อาศัย หรือสาธารณูปโภคได้อีกด้วย การใช้ประโยชน์ที่ดิน จะใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 5 และร้อยละ 10 ของพื้นที่ดินเช่นเดียวกัน และพื้นที่สีเขียวนี้ไม่เหมาะกับการสร้างโรงงานเชื้อเพลิง โรงงานน้ำมัน และโรงงานอื่น ๆ

ประเภทอาคารที่สร้างได้ : การทำเกษตรกรรม บ้านพักอาศัยขนาดเล็กที่เกี่ยวข้องกับการเกษตร อาจมีรีสอร์ทขนาดเล็กในบางพื้นที่ที่กำหนด
ข้อจำกัดที่ควรรู้ : ห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่ โรงงานอุตสาหกรรม หรือกิจกรรมที่ส่งผลกระทบต่อการเกษตร

ผังเมืองสีน้ำเงิน (รหัส ส.) = ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ 

จัดให้เป็นพื้นที่สำหรับหน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจ หรือกิจการที่เป็นสาธารณประโยชน์ โดยกระจายอยู่ทุกพื้นที่ ซึ่งผังสีนี้จะมีการใช้ประโยชน์ที่ดินเกี่ยวกับสาธารณประโยชน์เท่านั้น

ประเภทอาคารที่สร้างได้ : อาคารที่ทำการของหน่วยงานราชการ โรงเรียนรัฐบาล โรงพยาบาลรัฐ สถานีไฟฟ้า ประปา หรือไปรษณีย์ สถานศึกษา วัด โรงพยาบาล สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ เพื่อให้ประชาชนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน
ข้อจำกัดที่ควรรู้ : การใช้ประโยชน์ที่ดินต้องสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของหน่วยงานราชการนั้น ๆ

วิธีเช็กผังเมืองกรุงเทพ ด้วยตัวเอง

1. แอปพลิเคชัน Check ผังเมือง กทม.

พัฒนาโดยสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร (Department of City Planning and Urban Development) เป็นระบบภูมิสารสนเทศออนไลน์ สำหรับตรวจสอบข้อมูลผังเมือง เช่น กฎกระทรวงที่บังคับใช้ผังเมือง พ.ศ. 2556, ข้อบัญญัติเกี่ยวกับการห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร รวมถึงระยะ 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า และมาตรฐานพื้นที่ต่างๆ เช่น FAR (พื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) และ OSR (พื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม) ฯลฯ

2. ผ่านแอปพลิเคชัน SmartLands

พัฒนาโดย กรมที่ดิน เพื่อเช็คข้อมูลผังเมืองกรุงเทพฯ โดยผ่านฟีเจอร์ LandsMaps การค้นหารูปแปลงที่ดิน ที่มีรายละเอียดโฉนดที่ดิน 33 ล้านแปลง โดยสามารถเข้าถึงการค้นหาที่ดิน โฉนดที่ดิน และเลขระวางได้ทันที

สรุปคือหากต้องการ ข้อมูลเชิงลึกด้านโฉนดและแปลงที่ดิน พร้อมแผนที่ผังเมืองในตัว สามารถเลือกใช้ได้ทั้ง SmartLands และ LandsMaps แต่หากต้องการตรวจสอบกฎหมายผังเมือง FAR/OSR หรือข้อบัญญัติเฉพาะของ กทม. ควรใช้แอป Check ผังเมือง กทม. ซึ่งทั้งสองแอปพลิเคชันสามารถใช้งานได้ฟรีบนทั้ง Android และ iOS

อ้างอิง : สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร