หลักการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการประเภทโรงแรม และรีสอร์ท "Hotel Feasibility Study"

“Hotel Design Forum” งานสัมมนาด้านการออกแบบโรงแรม ประจำปี 2019

บรรยายโดย คุณนิคม เจนศิริรัตนากร Director of Horwath HTL Hotel Tourism and Leisure บริษัทที่ปรึกษาด้านบัญชีและการบริหารจัดการที่ก่อตั้งมาแล้วกว่าร้อยปี และมีสาขาใน 39 ประเทศทั่วโลก 

กับหัวข้อ Hotel Feasibility Study หลักการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการประเภทโรงแรม ซึ่งมีเนื้อหาเกี่ยวกับการประเมิณความเป็นไปได้ทางธุรกิจ การวางแผนพัฒนาจัดการโรงแรม การปรับปรุงภาพลักษณ์ของโรงแรมให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น และการให้คำปรึกษาในการวางแผนกลยุทธ์ระดับองค์กร 

ซึ่งจะมีข้อมูลอะไรน่าสนใจบ้างนั้น วันนี้ Wazzadu.com ได้รวบรวมและย่อยมาให้แล้ว มาชมกันเลยครับ

การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการประกอบธุรกิจโรงแรมนั้นให้พิจารณาเกณฑ์สำคัญ 6 ประการนั่นคือ

  1. Who
  2. What
  3. When
  4. Where
  5. Why
  6. How

1. Who สิ่งที่ผู้ประกอบการควรทราบเป็นอย่างแรกนั่นคือ ลูกค้าคือใคร คนกลุ่มไหนที่จะมาพักที่โรงแรม โดยให้พิจารณาจากปัจจัยหลายๆ ด้าน แล้วนำมาวิเคราะห์หาเป้าหมายหลักและเป้าหมายรอง     

  • เชื้อชาติ เช่น เป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีน ยุโรป หรือ คนไทย   
  • พักแบบเดี่ยวหรือแบบกลุ่ม เช่น นักท่องเที่ยวที่มากับกลุ่มเพื่อน หรือมาแบบเดี่ยว รวมถึงนักธุรกิจที่เดินทางมาเดี่ยวหรือมาเป็นกลุ่มสัมมนา  
  • อาชีพหรือไลฟ์สไตล์ เช่น กลุ่มนักธุรกิจที่มาประชุมบ่อยๆ หรือเป็นครอบครัวที่มาปีละครั้ง 

2. What หมายถึง Concept, Positioning และ Product ของโรงแรมว่าเป็นอย่างไร 

  • Concept เช่น เป็นโรงแรมเพื่อสุขภาพเน้นการพักผ่อน มีกิจกรรมนั่งสมาธิเพื่อหาความสุขสงบทางด้านจิตใจ หรือเป็นแนว Adventure ท่องเที่ยวผจญภัย ทั้งอาจจะต้องพิจารณาสถานที่ตั้งของโรงแรมด้วย
  • Positioning เป็นการกำหนดว่าโรงแรมของเรานั้นจะเป็นระดับ 5 ดาว 3 ดาว หรือเป็น Hostel 
  • Product ต่อเนื่องกันกับทั้ง 2 ข้อก่อนหน้านี้ เมื่อกำหนดคอนเซปต์และตำแหน่งได้แล้ว ก็ให้คิดถึงรายละเอียดหรือสิ่งที่สามารถเพิ่มรายได้ เช่น โรงแรม 5 ดาวอาจเสริมส่วนร้านอาหาร Rooftop และส่วน Spa หรือหากเป็น Hostel ซึ่งมีราคาต่อเตียงค่อนข้างน้อยประมาณคืนละ 300 บาท แต่มีบาร์ดีๆ สำหรับนั่งดื่มก็สามารถมีรายได้ต่อหัวเพื่มขึ้นได้ 

3. When เมื่อไหร่ที่ควรสร้างโรงแรม ทั้งนี้ให้พิจารณาถึงระดับเทนด์โลก ภาพรวมของประเทศ และระดับภูมิภาคหรือพื้นที่โดยรอบของโครงการ 

  • เทรนด์โลก เช่น การเติบโตของเศรษฐกิจของประเทศจีนและประเทศอื่นๆ ในเอเชียทำให้ปริมาณนักท่องเที่ยวจากประเทศจีนและภายในภูมิภาคเอเชียที่มายังประเทศไทยมีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้น แนวโน้มของนักท่องเที่ยวในการใช้จ่ายเพื่อประสบการณ์ หรือเทรนด์เรื่องสุขภาพเน้นการบำบัดร่างกายและจิตใจ 
  • แนวทางการพัฒนาเศรษฐกิจ และนโยบายการก่อสร้าง Infrastructure ในประเทศ เช่น เราทราบว่าจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางมากรุงเทพเป็นจำนวนมากขึ้นทุกปี เราจึงวางแผนในการขยายธุรกิจ แต่หากสนามบินไม่มีการขยายตัวตาม ก็จะทำให้มีผลกระทบกับจำนวนนักท่องเที่ยวที่คาดการณ์ไว้ตอนแรกได้ 
  • โรงแรมของเราจะสร้างเสร็จเมื่อไหร่ เช่น ถ้าโรงแรมสร้างเสร็จภายในปีหน้าช่วง low season ก็ให้เตรียม cash flow สำรองไว้
  • โครงการคู่แข่งจะเกิดขึ้นเมื่อไร่ เช่น หากพื้นที่นั้นยังยังไม่มีโรงแรมลักษณะเดียวกันกับที่เรากำลังจะสร้าง ก็ดูเป็นโอกาสที่ดี แต่จริงๆ แล้วมีโครงการที่กำลังก่อสร้างหรือมีแผนว่าจะก่อสร้างในระยะเวลาอันใกล้ แล้วเราจะสามารถเข้าถึงข้อมูลเหล่านี้ได้อย่างไร 

4. Where หมายถึง Location หรือสถานที่ตั้งของโครงการ ให้ดูว่าบริเวณรอบๆ มีอะไรที่ช่วยส่งเสริมโรงแรมของเราบ้าง ให้คำนึงถึงทั้งเรื่องของที่ตั้งโครงการ และการเข้าถึง 

  • Location ของโรงแรมมีอะไรเป็นจุดเด่น เช่น ย่านนั้นเป็นแหล่งรวมร้านอาหารชื่อดังคนที่มาพักก็มักอยากออกไปทานอาหารข้างนอก ดังนั้นไม่จำเป็นต้องสร้างส่วนที่ร้านอาหารภายในโครงการก็ได้ ถ้าเป็นแหล่งธุรกิจเราควรจัดสรรห้องพัก การตกแต่งรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกเช่นห้องประชุมให้เหมาะสมกับการใช้งาน      
  • Accessibility การคมนาคม หรือการเข้าถึงโครงการเป็นอย่างไร เช่น หากโรงแรมของเราตั้งอยู่ในกลางใจเมือง เราก็ต้องทราบกำหนดการและเส้นทางการก่อสร้างของรถไฟฟ้าที่มีผลต่อการเดินทางของ User มายังโครงการ หรือผู้ที่มาพักเดินทางด้วยวิธีอื่น เช่น รถลีมูซีน ถ้าการเข้าถึงโรงแรมค่อนข้างลำบากเนื่องจากการจราจรที่ติดขัดหรือ ระบบคมนาคมขนส่งสาธารณะไม่เอื้ออำนวยก็ต้องนำปัจจัยนี้กลับไปพิจารณาถึงคอนเซปต์ และฟังก์ชั่นของโรงแรม โดยจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไว้ภายในโครงการแทน เพื่อลดปัญหาในเรื่องของการเดินทาง  

5. Why เมื่อได้พิจารณาปัจจัยต่างๆ ไปแล้วเราต้องคิดถึงเรื่องความคุ้มค่าในการลงทุน ซึ่งมีการประเมิณรายรับเบื้องต้น กับ Operation cost หรือค่าใช้จ่ายในการดำเนินกิจการทั้งหมดว่าเป็นเท่าไหร่ รายได้จริงหลังจากหักค่าใช้จ่าย และดอกเบี้ยเหลือเท่าไหร่ คุ้มค่ากับกับการลงทุนหรือไม่ ระยะเวลาการคืนทุนคือเมื่อไหร่ 

6. How เมื่อคำนวณแล้วว่ามีความคุ้มค่าในการลงทุน ขั้นต่อไปคือทำอย่างไร แบ่งเป็น 3 เรื่องดังนี้ 

  • Market Research การสำรวจตลาด เช่น การศึกษาคู่แข่งว่ามีใครบ้างเป็นโรงแรมประเภทใดบ้าง การสำรวจพื้นที่ ศึกษาความต้องการของตลาด Demand & Supply คืออะไร  
  • Recommendations การศึกษาหา Positioning ที่เหมาะสม และ Product หรือ Facilities ที่โครงการควรมี 
  • Financial Analysis วิเคราะห์การเงินและการลงทุน รวมไปถึงการบริหารจัดการด้านการเงิน   

ด้วยความเชี่ยวชาญในการดำเนินธุรกิจมาอย่างยาวนาน พร้อมกับความเชี่ยวชาญในการเก็บข้อมูลแบบเจาะลึกทำให้ Horwath HTL เป็นหนึ่งในเรื่องที่ปรึกษาการดำเนินธุรกิจในการดำเนินธุรกิจประเภทโรงแรมและรีสอร์ท และเป็นที่ไว้วางใจของเครือโรงแรมชื่อดัง ตัวอย่างโครงการในประเทศไทยที่เป็นที่รู้จัก เช่น Siam Kempinski, Bangkok Marriott Hotel Sukhumvit, Holiday Inn Pattaya, Outrigger Phuket และอื่นๆ อีกมากมาย 

คุณนิคม ยังกล่าวเสริมอีกว่านอกจากสิ่งที่ควรทำแล้วเรายังต้องคำนึงถึงสิ่งอื่นๆ ที่ไม่ควรทำอีกด้วย เช่น หลายคนคิดว่าโรงแรมคือธุรกิจเสือนอนกินแต่จริงๆ แล้วมีความเสี่ยงสูงพอสมควร ไม่ควร copy ไอเดียของโครงการอื่นมาใช้หรือทำตามกระแสมากจนเกินไป เพราะอาจเกิดผลเสียได้ ทุกโครงการทุกสถานที่ล้วนมีความ Unique ของตัวเองขึ้นอยู่กับว่าเราสามารถศึกษาข้อมูลได้ละเอียดถี่ก้วนแค่ไหนและจะนำเสนออย่างไร 

" Data will talk to you if you are willing listen to it " 

Jim Bergeson

Wazzadu.com verified
วัสดุคือแพลตฟอร์ม และเครื่องมือสำหรับการออกแบบตกแต่งบ้าน และงานสถาปัตยกรรม
โดยเป็นศูนย์กลางเชื่อมโยงกลุ่มผู้ใช้งานต่างๆ ตั้งแต่ สถาปนิก แบรนด์สินค้า ผู้จัดจำหน่าย และผู้ให้บริการต่างๆที่เกี่ยวข้อง ผ่านทางฟีเจอร์ต่างๆดังนี้

Search - ค้นหา และจัดเก็บ ทั้งไอเดีย และสินค้า และบริการสำหรับการออกแบบตกแต่ง
Sourcing - จัดหาสินค้า และเปรียบเทียบราคาโดยการติดต่อ ผ่านแบรนด์ต่างๆ หรือบริการในแพลตฟอร์ม
Spec - เครื่องมือสเปคข้อมูลวัสดุ โดยแสดงข้อมูลเพื่อการออกแบบ เปรียบเทียบคุณสมบัติเชิงลึก ทั้งการติดตั้ง ขนาด ราคา และรีวิวการใช้งาน
แบรนด์ / ผู้จัดจำหน่ายสามารถเปิดโปรไฟล์ และอัพโหลดสินค้าได้ฟรี

ติดต่อเราที่ 02-714-0454
Email: contact@wazzadu.com ...

บทความอื่นๆ จากผู้เขียน

Wazzadu.com verified contributor
โพสต์เมื่อ
Wazzadu.com verified contributor
โพสต์เมื่อ
Wazzadu.com verified contributor
โพสต์เมื่อ

ไอเดียมาใหม่

PORT 09 verified brand
โพสต์เมื่อ
Kemrex verified brand
โพสต์เมื่อ
ART4D writer
โพสต์เมื่อ

บทความที่เกี่ยวข้อง

...